Hoàn thiện luật đất đai phù hợp với thực tiễn các Tổ chức tín dụng

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng cho biết: Sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng.

Tuy nhiên, do các mối quan hệ kinh tế – xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện.

Trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời góp phần bảo đảm an toàn cho hoạt động của các ngân hàng.

Nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, phù hợp với phát triển kinh tế thị trường để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một số điểm mới như: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường tính công khai, minh bạch; tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng; đồng thời bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Hiệp hội Ngân hàng đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với dự thảo luật, trong đó Hiệp hội Ngân hàng đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng (TCTD).

Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã sửa đổi dự thảo luật so với dự thảo trước về một số nội dung. Tuy nhiên, tại dự thảo đang lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều ý kiến vướng mắc các TCTD phản ánh, cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trao đổi, làm rõ như: Về chủ thể sử dụng đất; xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu; các loại hình bất động sản mới; đăng ký biến động đồng thời; thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn; tài sản đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận; về cầm cố bất động sản…

Tại hội thảo, Hiệp hội Ngân hàng, đại diện các TCTD, như Vietcombank, VietinBank, HDBank, LienVietPostBank, Techcombank… đã nêu nhiều ý kiến đóng góp với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Đơn cử, dự thảo luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây tiếp tục là vướng mắc rất lớn cho các TCTD trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2021/QH15 về thí điểm xử lý nợ xấu của TCTD, trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các TCTD. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42 đến tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo luật này.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xấu khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó, quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản (khi thế chấp dự án bất động sản) là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…).

Về đăng ký biến động đồng thời, dự thảo luật chưa có quy định đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký cùng lúc yêu cầu đăng ký nhiều biến động, thực tiễn phát sinh nhiều nhu cầu về việc đăng ký biến động đồng thời việc thay đổi thông tin vừa đăng ký biện pháp bảo đảm,… Đề nghị xem xét bổ sung quy định được đồng thời đăng ký biến động đất trên cùng một tài sản để tiết kiệm thời gian, chi phí của người dân, doanh nghiệp.

Hiệp hội Ngân hàng cũng nêu vướng mắc về quy định về tài sản đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể, đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của bên vay chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất. Ngân hàng và bên thế chấp thường buộc phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc nhận thế chấp/cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) khẳng định, sẽ ghi nhận những ý kiến đóng góp cho dự thảo luật. Tuy nhiên, bà Phạm Thị Thịnh lưu ý cần phân biệt rõ các luật nội dung, hay các quy định về thủ tục. Một số kiến nghị quy định khác có thể cân nhắc việc cho vào luật hoặc thay vào đó có thể xây dựng các quy định hướng dẫn liên quan. Quan điểm của cơ quan soạn thảo là cầu thị, tiếp thu lắng nghe các ý kiến đóng góp xuất phát từ thực tiễn hoạt động các ngân hàng.