Thị trường logistics và bất động sản công nghiệp: Vững vàng trong dòng xoáy bất ổn

Các hoạt động đầu tư vẫn tiếp diễn

Những ngày tháng dịch bệnh lây lan nhanh vào đầu và giữa năm 2021 sẽ được ghi dấu là thời kỳ có nhiều biến động cho người dân và các doanh nghiệp tại Việt Nam. Phần lớn các tỉnh và thành phố liên tục ban hành những nghị định giãn cách xã hội nghiêm ngặt nhằm kiểm soát đại dịch khiến người tiêu dùng bị mắc kẹt tại nhà suốt nhiều ngày và chuyển sang các giao dịch trực tuyến.

“Trong khi Covdi-19 đem lại những thay đổi đáng lo ngại cho cuộc sống và kinh tế, mặt khác nó cũng đã mở ra một cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ cho ngành thương mại điện tử”, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho hay.

Với nền tảng dân số trẻ và am hiểu công nghệ, cùng với sự phát triển mạnh của điện thoại thông minh và mạng 4G, Việt Nam luôn nằm trong nhóm thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.

Có thể thấy sự bùng nổ của thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần bên thứ ba (3PL) trong những năm gần đây như một thỏi nam châm thu hút sự quan tâm đáng kể từ các bên tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản hậu cần (logistics) và công nghiệp, bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất. Theo đó, nhiều nhà cung cấp dịch vụ logistics và vận hành thương mại điện tử nước ngoài cũng đang rất nỗ lực để không bỏ lỡ cơ hội thâm nhập thị trường Việt Nam.

Tính đến cuối quý II/2021, Savills cho hay, thị trường vẫn ghi nhận những hoạt động khá tốt. Cụ thể, tổng vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp sản xuất đạt 6,97 tỷ USD. Vốn sản xuất hiện tại vẫn ở mức 3,38 tỷ USD, cao hơn mức 3,23 tỷ USD cùng kỳ năm trước. Thị trường cũng đón nhận nhiều khoản đầu tư lớn trong nửa đầu năm. Ví dụ tại miền Bắc, Công ty Jinko Solar Hong Kong đã đầu tư gần 500 triệu USD vào Khu Công Nghiệp Sông Khoai, tại Quảng Yên (Quảng Ninh); hay Fukai Technology của Singapore đầu tư vào Khu Công Nghiệp Quang Châu tại tỉnh Bắc Giang.

Trong khi đó, JLL cũng chứng kiến các thương vụ đầu tư mới, điển hình là việc Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại KCN Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Thị trường cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp KCN Việt Nam có thể xem là những dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này vẫn tiếp tục gia tăng ngay cả trong đại dịch.

“Sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ chỉ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tăng tỷ lệ đầu tư tài sản logistics khi họ tìm cách phân bổ vốn vào các tài sản ít cạnh tranh và tạo ra thu nhập ổn định”, bà Trang nhận định.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: “Việc đóng cửa các nhà máy sản xuất là một trong những bước giải quyết thận trọng của Việt Nam. Việc này có thể gây ảnh hưởng nhất định đến đà tăng trưởng chung, tuy vậy, với bất động sản công nghiệp, tôi cho rằng chúng ta cần nhìn dài hạn và tin tưởng vào tiềm năng và động lực tăng trưởng của thị trường”.

Theo vị chuyên gia này, có nhiều yếu tố khiến Việt Nam đang là một trong những thị trường sản xuất và hậu cần mạnh nhất trên thế giới như: Nền chính trị ổn định, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý phù hợp, lực lượng lao động năng động…

Đặc biệt, các Hiệp định Thương mại Tự do có thể được xem là giải pháp lâu dài cho Việt Nam, hỗ trợ quá trình chuyển giao kiến thức và công nghệ, qua đó thúc đẩy sự chuyển đổi từ sản xuất các ngành công nghiệp giá trị thấp và mang tính địa phương sang các ngành có giá trị cao hơn. Ngay cả trong ngắn hạn đến trung hạn, chúng ta vẫn được chứng kiến rất nhiều hoạt động đầu tư lớn về công nghiệp tại Việt Nam.

Logistics và công nghiệp là tài sản tăng trưởng vững vàng trong năm 2021

Từ đầu năm 2021 đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 25% so với đầu năm, đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh. Việc tăng giá thép và các loại vật liệu xây dựng sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn, khi đó chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án. Điều này sẽ làm suy giảm nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho trong ngắn hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám Đốc – NS BlueScope Lysaght Việt Nam cho biết: “Tình trạng khan hiếm thép và giá cả không ngừng biến động trong thời gian qua là do sự mất cân đối giữa nhu cầu và khả năng cung ứng. Nhu cầu của các nước tăng đột biến sau thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 đợt 1. Đặc biệt là nhu cầu thu mua cao của Hoa Kỳ, thể hiện thông qua sự chênh lệch mặt bằng giá thép lớn chưa từng có giữa thị trường Mỹ và Asean. Bên cạnh đó, việc cắt giảm sản lượng sản xuất và hạn chế xuất khẩu của Trung Quốc – một trong các nguồn cung ứng thép thô chính trên thế giới – nhằm hạn chế tác động tiêu cực của khí thải đến môi trường”.

“Trước sự bất ổn định của giá nguyên vật liệu xây dựng đặc biệt là giá thép, các nhà sản xuất cần có những giải pháp để hạn chế rủi ro bằng việc đa dạng nguồn cung ứng, thay đổi cách lập kế hoạch vận hành sản xuất, và đa dạng hóa các phương án lựa chọn cho khách hàng với những giải pháp phù hợp trong cả ngắn và dài hạn”, ông Trí nhận định.

Bà Trang cũng cho hay: “Nhìn về tương lai, các nhà đầu tư sẽ rất thận trọng, xem xét kỹ lưỡng các danh mục đầu tư trước khi triển khai vốn cho các khoản đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhu cầu về thương mại điện tử và dịch vụ dược phẩm tăng tốc ồ ạt đã đảm bảo rằng logistics và công nghiệp vẫn là loại tài sản tăng trưởng vững vàng hơn so với các loại tài sản bất động sản khác năm 2021”.

Ghi nhận từ JLL, số lượng các quỹ đầu tư cốt lõi tiếp cận thị trường logistics và công nghiệp này ngày càng tăng, qua đó làm tăng khả năng diễn ra nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn. Để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, bà Trang cho rằng Việt Nam cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Miền Bắc tiếp tục thu hút nhà đầu tư

Ông John Campbell cho biết thêm, giá thuê đất trung bình tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai và Long An thường cao hơn các tỉnh tại khu vực kinh tế phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Giang hay Bắc Ninh. Trong vòng 3 năm trở lại đây, giá đất tại một số khu vực tại phía Nam đã tăng khá mạnh.

Tuy nhiên, tình hình hiện nay có một sự thay đổi thú vị. Khu vực phía Bắc đã thu hút nhiều khoản đầu tư trong 6 tháng đầu năm. Với 5 thương vụ đầu tư lớn nhất vào lĩnh vực sản xuất thì có 3 thương vụ diễn ra tại thị trường miền Bắc và hai thương vụ còn lại tại miền Trung, thị trường miền Nam không ghi nhận thương vụ nào.

“Thị trường phía Bắc hiện nhận được nhiều quan tâm từ nhà đầu tư, do đó, chúng ta có thể kỳ vọng vào việc giá thuê đất công nghiệp tại khu vực này sẽ tăng nhẹ trở lại vào cuối năm”, ông John Campbell nhận định.

Cụ thể, một số khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng, là những nơi có tiềm năng phát triển công nghiệp rất lớn. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc, Bắc Giang đang ngày trở nên thu hút đối với các hoạt động đầu tư sản xuất cũng như logistics. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng đang chuyển hướng tới các khu vực khác như Hưng Yên và những tỉnh cũng nổi tiếng về tiềm năng trong lĩnh vực sản xuất và logistics.

“Chúng ta cũng được chứng kiến nhiều khoản đầu tư lớn vào Quảng Ninh cũng như Hải Phòng, bằng chứng là có có rất nhiều hoạt động đầu tư diễn ra tại khu vực này trong thời gian vừa qua”, ông John nhận định. 

Kỳ vọng từ các thay đổi trong chính sách 

Hiện, đang có rất ít các chủ đầu tư phát triển được các khu vực nhà ở – dịch vụ thương mại bên trong các khu công nghiệp, trong khi nhu cầu cho các khu vực này ngày càng gia tăng. Với các hoạt động và nỗ lực nhằm hoàn thiện Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang mở ra cơ hội phát triển các dự án khu công nghiệp có chất lượng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các khu công nghiệp chất lượng cao trên thế giới thường làm tốt khâu quy hoạch tổng thể dự án khu công nghiệp, đảm bảo dự án công nghiệp tích hợp hài hoà các yếu tố nhà ở, bán lẻ, giáo dục và chăm sóc sức khoẻ cho các đối tượng khác nhau. Các mô hình này đang hoạt động tốt ở các thị trường Trung Quốc, Malaysia, Indonesia và Thái Lan.

Tại Việt Nam, về dài hạn, một khu công nghiệp chất lượng cao sẽ có lợi thế tăng trưởng trong một thị trường sôi động. Việc tích hợp yếu tố nhà ở trong khu công nghiệp không chỉ đơn thuần dừng ở việc có chỗ nghỉ ngơi cho công nhân, mà nên cung cấp các tiện ích về nhà ở chất lượng, bán lẻ, giáo dục, giải trí, nhằm phục vụ nhu cầu đa dạng của công nhân, các chuyên gia, khách thuê.

Dự án khu công nghiệp từ đó tạo ra sức hút đầu tư, đặc biệt thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp giá trị cao. Việc điều chỉnh trong chính sách vì thế rất được kỳ vọng đem đến các thay đổi tích cực, có thể được xem là một trong những sáng kiến giúp công nghiệp Việt Nam có nhiều dự án bắt kịp với xu hướng đầu tư trên thị trường./.