Mô hình mới để cải tạo chung cư cũ: Trao vai trò dẫn dắt cho người dân

Trong bối cảnh nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đi vào bế tắc vì không hài hòa được mong muốn giữa người dân và nhà đầu tư, mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, do nhóm nghiên cứu thuộc trường Đại học Xây dựng Hà Nội phát triển, được kỳ vọng sẽ là một trong những lời giải cho bài toán đã tồn tại từ lâu này.

Nhiều năm bế tắc

Hiện nay, Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 -1990. Dù việc cải tạo đã được đặt ra từ những năm 1990, với mục tiêu đến năm 2015 sẽ hoàn tất việc “chỉnh trang” các chung cư cũ tại Hà Nội, song đến nay mới chỉ có 19 chung cư (tương đương với 1,2%) được cải tạo. Đa phần các dự án còn lại vẫn đang “giậm chân tại chỗ”, đe dọa đến sự an toàn của rất nhiều hộ dân vẫn đang cố bám trụ tại đây.

Sự chậm trễ này, theo nhận định của các chuyên gia, là do những bế tắc trong việc dung hòa mong muốn cũng như lợi ích của các nhà đầu tư, người dân sống trong các khu nhà cũ với những giới hạn về chiều cao tòa nhà, mật độ cư dân do nhà nước quy định, dù hầu hết người dân sống trong các khu tập thể cũ đều tán thành việc nên cải tạo chung cư để cải thiện không gian sống.

Để tháo gỡ một số vướng mắc, năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thay thế nghị định cũ ban hành năm 2015. UBND TP. Hà Nội cũng ra Quyết định số 5289/QĐ-UBND về “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”, trong đó, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản dựa trên mô hình thực hiện tiếp nối giai đoạn trước: Mô hình sử dụng nguồn vốn nhà nước và mô hình xã hội hóa đầu tư.

Tuy nhiên, “mô hình hiện nay được dẫn dắt bởi chủ đầu tư – doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện theo mong muốn của doanh nghiệp. Trong trường hợp này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp toàn bộ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cộng đồng hộ dân chủ sở hữu nhà chung cư chỉ là người tiếp nhận diện tích căn hộ tái định cư theo một hệ số đền bù phù hợp. Khi dự án đi vào hoạt động, cộng đồng hộ dân chủ sở hữu nhà chung cư cũ không còn tồn tại”, TS. Phạm Đình Tuyển (trường Đại học Xây dựng Hà Nội) cho biết tại hội thảo “Triển khai giải pháp công nghệ mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”.

Điều này dẫn đến những xung đột, theo TS. Tạ Quỳnh Hoa (trường Đại học Xây dựng Hà Nội), “nhà nước mong muốn cải thiện chỗ ở cho người dân, tái thiết đô thị, nhưng không đủ nguồn lực. Doanh nghiệp, nhà đầu tư thì muốn lợi nhuận cao bằng cách tăng mật độ, tầng cao xây dựng, song điều này lại bị khống chế bởi quy hoạch. Còn người dân muốn có nhà ở mới khang trang, rộng rãi hơn nhưng băn khoăn về việc tạm cư, đền bù, một số hộ sống tại tầng một muốn tiếp tục được sử dụng mặt bằng nhiều khi là diện tích lấn chiếm thêm để kinh doanh, đưa ra các mức giá bồi thường quá cao khiến nhiều chủ đầu tư có ý định thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ thấy mình không thu được lợi ích gì và chùn bước”. Kết quả tất yếu như thế nào thì ai cũng đã biết. Không ít người dân dù đã di dời rồi lại quay về căn nhà cũ xập xệ để sống vì mãi không thấy dự án cải tạo được thực hiện, mà nhà ở khu tái định cư lại xa trung tâm, không thuận tiện cho việc đi làm hay đưa đón con cái.

Lấy cộng đồng làm trung tâm

Thế “giằng co” kéo dài nhiều năm với những bế tắc của các mô hình cũ đã khiến cho các nhà nghiên cứu ở trường Đại học Xây dựng Hà Nội nghĩ đến việc phải có một giải pháp mới để đẩy nhanh tiến độ cải tạo. Đó cũng là lý do mà đề tài nghiên cứu cấp Bộ Giáo dục và Đào tạo (mã số: B2022 – XDA – 08; thời gian thực hiện 2022 – 2023) của nhóm TS. Phạm Đình Tuyển đã hướng đến việc phát triển một mô hình mới: cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Với mô hình của nhóm TS. Tuyển, các hộ dân – chủ sở hữu chung cư cũ sẽ chủ động về nguồn vốn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; liên kết với các tổ chức có liên quan để đầu tư xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp và nguy hiểm của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đến từ bên ngoài. Sau khi kết thúc dự án, nhà chung vẫn tiếp tục thuộc cộng đồng hộ dân cũ. Còn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong mô hình này, trên cơ sở tính toán các lợi ích sau khi có các thông tin về quy hoạch chi tiết chung cư cũ được phê duyệt, sẽ quyết định đầu tư vốn hoặc góp vốn với chủ sở hữu nhà chung cư theo tỷ lệ đầu tư vốn do cộng đồng hộ dân quyết định. Chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư.

Trong mô hình này, người dân sẽ đóng vai trò dẫn dắt. “Ban Đại diện cộng đồng hộ dân sẽ có vai trò quyết định, không chỉ trong việc tổ chức Hội nghị Nhà chung cư để lựa chọn nhà đầu tư, mà còn có vai trò kết nối với các tổ chức có liên quan, điều hành, giám sát việc triển khai dự án, cũng như có trách nhiệm là trọng tài phân chia quyền lợi có được từ kinh doanh bất động sản cho các hộ dân tham gia góp vốn”, TS. Tuyển cho biết. Bên cạnh đó, các tổ chức khác cũng sẽ tham gia vào mô hình như ngân hàng, quỹ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát của cộng đồng hộ dân.

“Trên thế giới, trong phát triển đô thị, về cơ bản có ba mô hình tổ chức thực hiện: mô hình được dẫn dắt bởi chính quyền; mô hình được dẫn dắt bởi doanh nghiệp và mô hình được dẫn dắt bởi cộng đồng. Tại các quốc gia phát triển, mô hình được dẫn dắt bởi cộng đồng như thế này ngày càng chiếm ưu thế”, TS. Tuyển nói. Mô hình này cũng phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, theo đó chủ sở hữu nhà chung cư kêu gọi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng góp vốn đầu tư; cùng thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận, ông nói thêm.

Với giải pháp mới, các hộ dân có thể tăng tối đa diện tích căn hộ (ngoài diện tích tái định cư) theo quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng đã được phê duyệt, đáp ứng nhu cầu về tiêu chuẩn diện tích căn hộ/người. “Bên cạnh đó, chi phí cho việc bảo trì chung cư cũng sẽ được giảm bớt, do được lấy từ lợi nhuận kinh doanh công trình dịch vụ trong tòa nhà như dịch vụ thương mại tại tầng một, tầng mái, hầm để xe…”, TS. Tuyển phân tích. Quan trọng hơn, mô hình này tạo điều kiện để chung cư mới có thể kế thừa văn hóa cộng đồng đã hình thành từ trước, thay vì “mặc nhiên coi là sẽ bị xóa bỏ và làm lại từ đầu”, TS. Tuyển nói. Giải pháp của nhóm cũng xem xét cân bằng giữa xây dựng lại và bảo tồn những nét kiến trúc văn hóa đặc trưng, đặc biệt là các chung cư đơn lẻ tại quận nội đô lịch sử như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – một dấu ấn kiến trúc của Hà Nội.

Bênh cạnh đó, mô hình này không thay thế các mô hình xã hội hóa hiện tại mà chỉ là một trong những mô hình xã hội hóa góp phần đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và khu chung cư cũ. “Các mô hình xã hội hóa do doanh nghiệp dẫn dắt trước đây chỉ mới tập trung cho khu chung cư, bởi vậy chúng tôi mong muốn mô hình này sẽ có thể giúp ‘phủ kín’ các chung cư cũ cần cải tạo, đặc biệt là các chung cư đơn lẻ, độc lập”, TS. Tuyển nói.

Việc đặt cộng đồng dân cư làm trung tâm như vậy cũng là kinh nghiệm mà bà Trần Thị Minh Châu (Liên minh Quyền nhà ở châu Á) đúc rút ra sau hơn 30 năm làm các dự án nhà ở cộng đồng tại các quốc gia châu Á. “Mô hình Việt Nam thường hay làm là di dời người dân sang khu đất mới, nhưng chúng tôi khi hướng tới cộng đồng thường sẽ để người dân quyết định”, bà nói. Đây cũng là điều mà TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, chỉ ra. “Người dân không phải chỉ cần nhà thôi mà môi trường sống nữa. Tại sao di dân ở khu phố cổ không thực hiện được? Tại sao giãn dân ở một số nơi không làm được? Bởi vì chỉ mỗi làm nhà ở cho họ thôi, không chú ý đến hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, không chú ý đến kế sinh nhai. Đó là lý do việc cải tạo nhiều khu chung cư đã thất bại”, ông nói. Trong khi đó, một số khu chung cư khác như khu ở Giảng Võ lại được cải tạo thành công do huy động được vai trò của người dân, để người dân tham gia vào chọn chủ đầu tư cũng như chủ động quá trình tiến hành.

Để giúp người dân có thể dễ dàng tiếp cận mô hình, nhóm nghiên cứu đã xây dựng một trang web có tên chungcucu.vn để làm công cụ giúp bất kỳ ai cũng có thể tìm kiếm vị trí các khu chung cư cũ trên địa bàn từng quận, đồng thời tự tính toán hệ số đền bù (k) cũng như tìm kiếm các văn bản pháp lý. Đây là cơ sở cho các hộ dân trao đổi, bàn bạc đi đến sự đồng thuận trong việc thực hiện đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của thành phố. “Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không thể để chậm và kéo dài hơn được nữa. Câu hỏi là: Ta còn chờ đợi đến bao giờ, cho đến thời điểm một chung cư cũ sụp đổ hay sao?”, TS. Tuyển nhấn mạnh.