Thị trường bất động sản đất nền đã có hiện tượng “xì hơi”

(Xây dựng) – Bất động sản (BĐS) những tháng cuối năm và tương lai cần có tầm nhìn dài hạn bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh giúp thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác, tuy nhiên sau khi chịu tác động bởi đại dịch và các chính sách kìm hãm giới đầu cơ, đến nay thị trường BĐS ở một số khu vực vùng ven Hà Nội đã có hiện tượng “xì hơi”.

Thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng.

Giá BĐS giảm nhưng không sụp đổ và sẽ phục hồi

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố cho thấy, tính đến ngày 20/6/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021.

Về lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Trong những tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

“Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn”, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Nói về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở.

“Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường BĐS hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp”, TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ rõ.

Nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia về thị trường BĐS: Giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá BĐS có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại”, ông Nghĩa phân tích.

Ở một chiều hướng tích cực đối với thị trường BĐS, ông Tống Sỹ Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại Ihome Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS chắc chắn sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng dậy mạnh mẽ hơn khi chính sách ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. Đặc biệt chu kỳ BĐS từ giờ đến năm 2030 tôi vẫn đánh giá là thời điểm vàng.

Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực, uy tín và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Đặc biệt là các bất động sản dòng tiền, tạo ra lợi thế kinh doanh trên đất.

Xung lực nào tác động đến thị trường BĐS

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo đó, 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Giá BĐS có thể giảm xuống mức 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại.

Thứ ba là về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Từ đó có thể thấy được lượng quan tâm và giao dịch BĐS có dấu hiệu chững lại, thậm chí theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất thuộc những vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 – 20% so với giá thị trường.