Bất động sản cuối năm: Tiếp tục ôm đất hay bán tháo thoát hàng?

Diễn biến khó lường của dịch Covid-19 trong năm nay đã đập tan mọi kỳ vọng về khả năng hồi phục của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản được dự báo từ cuối năm 2020. Dù trong bối cảnh dịch bệnh, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán. Đó là lý do, đầu năm nay, thời điểm dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, các cơn sốt đất đã diễn ra ở hầu khắp các tỉnh thành trên cả nước. Thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư F0 bắt đầu chuyển dòng vốn từ ngân hàng, chứng khoán… vào đầu tư đất.

Dù cơn sốt đất này diễn ra trên phạm vi rộng và trong thời gian khá dài nhưng theo quy luật cũng phải hạ nhiệt khi mức giá ở nhiều khu vực đã đạt đỉnh hoặc vượt lên trên. Thời điểm tháng 6, tháng 7, dù dịch Covid-19 trong đợt bùng phát lần thứ 4 đang nặng nề hơn nhưng sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vẫn còn, do đó, thị trường đất nền vẫn khá sôi động các giao dịch mua bán, dù sốt đất đã hạ nhiệt.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, những nhà đầu tư từng kỳ vọng dịch bệnh sớm được kiểm soát đang đứng ngồi không yên với diễn biến hiện tại. Đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, lại mua vào lúc giá đất cao.

“Giá bất động sản sẽ không giảm trong thời gian tới, thậm chí còn tăng nhưng ở thời điểm hiện tại sẽ có xu hướng đi ngang để chờ thị trường hồi phục. Do đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn khó đủ sức gồng qua giai đoạn này, nếu dịch bệnh còn kéo dài đến tháng 9, tháng 10”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Trên thực tế, thị trường chưa ghi nhận hiện tượng bán tháo ồ ạt của các nhà đầu tư mua đất lúc đỉnh sốt, tuy nhiên, vẫn có nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán đất ngang giá mua hoặc chấp nhận lỗ một phần để cân đối lại dòng tiền vì không thể chờ thêm.

“Tôi và bạn cùng góp tiền mua một mảnh đất ở Hoài Đức (Hà Nội) hồi cuối tháng 4. Vì thấy đâu đâu giá đất cũng tăng và nghĩ sẽ còn tăng nữa nên chúng tôi cố vay thêm ngân hàng 40% để mua mảnh đất 900 triệu đồng. Tuy nhiên, đến giữa tháng 7 đã phải bán đi với giá chỉ 950 triệu, chấp nhận lỗ vì phải trả lãi ngân hàng nhưng không thể chờ giá tăng thêm vì tình hình này còn phải đến những tháng cuối năm, nếu dịch được kiểm soát, nếu đất tiếp tục sốt thì mới mong bán được giá cao hơn”, anh Đặng Minh Tuấn (32 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ.

Trái ngược với anh Tuấn, chị Thu Nga (39 tuổi, Hà Đông, Hà Nội) vẫn quyết định giữ 2 mảnh đất, một ở Hòa Lạc, một ở Hưng Yên với kỳ vọng đến gần Tết hoặc sang năm sẽ được giá. “Thời điểm này tôi chưa bán vì chưa được giá, thêm nữa, ban đầu mua đất tôi cũng xác định là nếu lướt sóng được thì tốt nhưng nếu không thì tôi sẽ đầu tư trung hạn khoảng 1 – 2 năm. Với kinh nghiệm đầu tư của mình tôi thấy, bất động sản đặc biệt là đất nền hiện chỉ có tăng chứ không giảm nếu mua được mảnh đất tiềm năng. Đến cuối năm, hoặc đầu năm sau, tôi kỳ vọng 2 mảnh đất mình mua có thể sinh lời 15 – 20% là ổn, còn khả năng có thể cao hơn”, chị Nga cho hay.

Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nếu dịch tiếp tục kéo dài đến tháng tháng 9 là một bài toán lớn, bắt đầu gây khó khăn cho khoảng 30 – 40% nhà đầu tư trên thị trường tham gia vào cơn sốt đất đầu năm, bởi sau khoảng 4 tháng không có doanh thu, chi phí và các đợt đóng lãi ngân hàng sẽ là áp lực lớn.

Theo ông Quang, khoảng hết quý III, nếu dịch Covid-19 kiểm soát tốt, thì sẽ có một cơn sóng bất động sản nhỏ, nhất là đất nền vùng ven. Cơn sóng nhỏ này được tạo ra sau khi hết dịch khoảng một tháng. “Tôi nghĩ nó sẽ rơi vào tầm tháng 10 – 11. Tuy nhiên, đó chỉ là cơn sóng nhỏ về thị trường đất nền, còn những sản phẩm cao cấp ngay trung tâm thành phố lại gặp một số khó khăn nhất định. Vì khi hết dịch, người ta mới bừng tỉnh dậy và hưng phấn đi mua bất động sản, chứ không phải hưng phấn sự hưởng thụ. Mà sự hưng phấn mua bất động sản, tôi nghĩ đất nền là đầu tiên”, ông Quang khẳng định.

Tuy nhiên, với người có nhu cầu mua bất động sản, theo vị chuyên gia, thời gian này (tháng 8, tháng 9) lại là thời điểm tốt nên mua vào. Đối với người bán thì nên có kế hoạch chuẩn bị sẵn để bán vào tháng 10, tháng 11. Đặc biệt, đây cũng là cơ hội để họ tái cơ cấu lại sản phẩm đầu tư. “Nếu tình hình dịch Covid-19 tiếp tục kéo dài đến quý IV/2021, tôi nghĩ thị trường cực kỳ khó khăn. Vì lúc đó cả nền kinh tế đều bị ảnh hưởng chứ không nói riêng bất động sản. Khi nền kinh tế ảnh hưởng thì nhân lực kinh tế và chứng khoán đều mệt mỏi. Bất động sản do đó cũng khó mà sống được. Nhưng tôi nghĩ kịch bản này chỉ chiếm 30% thôi, 70% còn lại thì thị trường cuối năm vẫn ổn vì nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn”, vị chuyên gia đánh giá.

Theo nhận định của VNDIRECT, có 3 yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022. Thứ nhất, thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản trong nửa cuối 2021 và năm 2022 với việc tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2 – 9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm.

Thứ ba, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai.

Như vậy, khi sốt đất qua đi, giao dịch chững lại cộng với tình hình dịch bệnh, những nhà có sức ép về mặt tài chính, hoặc sau khi mua nhà đầu tư không nhìn thấy tiềm năng và nhu cầu thực tế thì nên bán ngang giá hoặc hạ giá bán so với lúc mua. Còn với những nhà đầu tư có sức khỏe tài chính tốt hơn thì nên có xu hướng đầu tư dài hạn, tiếp tục giữ đất để đón chờ cơ hội sinh lời mới.

“Tôi nghĩ, khách hàng nào đang giữ tài sản lớn thì cố gắng tận dụng giữ, cầm cự, chắc chắn sau khi dịch ổn định và thị trường khởi sắc, giá bất động sản sẽ có bước đột phá khá cao”, chuyên gia đầu tư bất động sản Trịnh Minh Hải nhấn mạnh.