Bất động sản “mùa dịch“: Giá đất tăng cao, nhà đầu tư vốn nhỏ lao đao

Nhiều lý do khiến giá nhà đất tăng phi mã

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, tại TP.HCM, trong quý II/2021, thị trường căn hộ có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua khi tổng lượng giao dịch giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và giảm 5% so với quý trước. Mặc dù vậy, giá bán trên thị trường thứ cấp tăng, trong đó ở quận 7 có mức tăng cao nhất lên đến 20% so cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2, tăng 7% so với quý I/2021 và tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá sơ cấp trung bình của biệt thự tăng 10% so với quý trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà liền kề, có giá trung bình tăng 11% so với quý trước và tăng 16% so với năm trước. Các công ty nghiên cứu thị trường khác như DKRA VN, Colliers, LLS, CBRE cũng đưa ra nhận định giá nhà đất vẫn tăng bất chấp giao dịch giảm mạnh.

Bộ Xây dựng cũng đã công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II cho thấy bất động sản cao cấp giá tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2020. Trong quý II, giao dịch giảm mạnh, tại Hà Nội giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 20%, TP.HCM chỉ bằng khoảng 87% so với quý I nhưng giá giao dịch căn hộ ở 2 thành phố này vẫn tăng khoảng 5 – 7%.

Như vậy, những tháng đầu năm 2021 dù tình hình dịch bệnh Covid-19 có nhiều biến động thì giá bất động sản vẫn tăng mạnh, có những khu vực giá nhà, đất tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Có thể điểm qua một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, như:

Thứ nhất, dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu. Thêm vào đó là tâm lý người nở, đất không nở cũng làm cho giá nhà, đất tăng cao.

Thứ hai, theo Luật Quy hoạch, đây là thời điểm các địa phương đang triển khai lập quy hoạch mới cho thời kỳ 2021 – 2030. Thực tế có quy hoạch đã được phê duyệt nhưng cũng có những dự án mới chỉ là ý tưởng dự kiến, trong đó có những thông tin về chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành chính từ huyện lên quận, nâng cấp đô thị. Chẳng hạn như việc thành lập TP. Thủ Đức, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, dự kiến thành lập thành phố biển Cần Giờ… Dù đã chính thức hoặc chỉ là dự kiến thì cũng đem đến kỳ vọng cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng cao.

Thứ ba, hiện nay, các ngân hàng đều giảm mức lãi suất tiền gửi. Thêm vào đó, giá vàng trong nước và khu vực cũng như thế giới đều tăng đã dẫn đến tâm lý chuyển tiền sang đầu tư bất động sản.

Thứ tư, các địa phương ban hành bảng giá mới tăng hơn so với trước đây. Cụ thể, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019 về khung giá đất, các địa phương đã ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 – 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Điều này trực tiếp hoặc gián tiếp tác động đến giá nhà, đất bởi đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.

Việc giá đất tiếp tục tăng cao đồng thời tăng số người có nhu cầu thực sự nhưng lại không đủ khả năng chi trả, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản. Khi người dân đầu tư mua hết các giao dịch, hoạt động tạo “sốt” đất ảo sẽ chấm dứt. Lúc này, không còn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất sẽ ở mức cao hoặc giảm sâu khiến người đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn “sốt” đất và bị mắc kẹt. Khi ấy, dư nợ xấu sẽ xuất hiện và ảnh hưởng trực tiếp tới những khoản vay ngân hàng. Bên cạnh đó, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán nền trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn khi những cơn sốt đất tăng cao, với doanh nghiệp, những cơn sốt này cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận được với quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Và đặc biệt, khi giá đã cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương, đồng nghĩa với việc mất cơ hội thu hút đầu tư.

Khi doanh nghiệp không hào hứng, nhà đầu tư e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản “đóng băng”. Giá đất cao cũng khiến cho người nghèo, người có thu nhập thấp không mua được nhà ở. Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội. Tất cả những điều này gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và việc triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước nói chung.

Nhà đầu tư vốn nhỏ mắc kẹt

Sau thời gian dài phải sống chung với đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản bắt đầu bộc lộ những sự ảnh hưởng vốn đã được nhiều chuyên gia dự báo từ sớm.

Theo ghi nhận, hiện nay nhiều người mua nhà đã vào ở nhưng do thu nhập bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên mất khả năng trả lãi ngân hàng hàng tháng.

Trong khi đó, đối với nhóm người mua nhà đang đợi bàn giao, đợt thanh toán bàn giao nhà mới đây là 20% giá trị sản phẩm nhưng cũng không có đủ tiền để trả, buộc phải chịu phạt từ 2 – 3% theo quy định của chủ đầu tư. Một số người đã vay thêm tiền của ngân hàng để đóng tiền cho chủ đầu tư, nay mắc kẹt trong cảnh lãi chồng lãi.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản cho biết, tình trạng “mắc kẹt” khá phổ biến trên thị trường mua đi, bán lại hiện nay. Theo đó, với những căn hộ chưa được cấp sổ đỏ, người mua thứ cấp thường nhận được sự hỗ trợ của người bán và chủ đầu tư để vay vốn ngân hàng với tài sản thế chấp là chính căn hộ đó. Không ít trường hợp, khi cả 3 bên đã đi đến bước cuối cùng thì ngân hàng không duyệt hồ sơ vay vốn hoặc cho vay với tỷ lệ thấp hơn nhiều so với nhu cầu của bên mua. Điều này đặt bên mua vào tình thế tiễn thoái lưỡng nan, bởi không thể xoay kịp đủ số tiền cho bên bán hoặc chủ đầu tư, nhưng nếu không mua thì chịu mất tiền cọc.

Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư vốn nhỏ theo hình thức “lướt sóng” dù đang đang rất cần tiền nhưng lại không muốn giảm giá bất động sản mình đang nắm giữ. Họ vẫn gửi hàng cho môi giới và muốn lợi nhuận khoảng 100 – 200 triệu sau khi trừ tất cả các chi phí, dù cho thực tế là người mua hiện nay đã hiếm, trong khi tại dự án đó chủ đầu tư vẫn còn hàng và có chính sách hỗ trợ giá bán tốt hơn.

Với tình trạng khó khăn chung, một số chủ đầu tư đã có những chính sách để hỗ trợ khách hàng, tuy nhiên không phải chủ đầu tư nào cũng có chính sách giống nhau và thậm chí cũng tùy theo “tệp khách hàng” để được hỗ trợ. Bởi lẽ, hỗ trợ giãn cách thanh toán bất động sản đồng nghĩa với việc dòng tiền đổ về bị chậm lại, trong khi các chủ đầu tư cũng cần kinh phí để duy trì hoạt động hoặc tái đầu tư trong giai đoạn này.

Các ngân hàng cũng có xu hướng siết chặt dòng tín dụng vào bất động sản, tránh gia tăng nợ xấu, việc vay vốn ngân hàng cho mục đích đầu tư vào bất động sản được dự đoán sẽ càng khó khăn hơn trong thời gian tới.

Trước tình hình rối ren, đầu tháng 8/2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ người vay, bao gồm giảm lãi suất cho vay khoảng 2%/năm cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng vay mua nhà.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị các ngân hàng thương mại xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp địa ốc được tiếp cận các khoản vay mới để triển khai thực hiện dự án. Đối với người mua nhà, cần có chính sách tiếp tục vay theo hợp đồng vay tín dụng đã ký, đồng thời hỗ trợ cho vay đối với người mua nhà ở thuộc phân khúc bình dân, giá thấp, hoặc nhà ở xã hội.

Có ý kiến cho rằng việc giảm lãi suất là việc cần thực hiện để giúp doanh nghiệp cũng như người dân mua nhà trong tình cảnh hiện nay. Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến e ngại rằng, với mức lãi suất cho vay bất động sản như hiện nay đã giảm rất nhiều so với trước đây, nếu tiếp tục giảm nữa, nguy cơ rủi ro cho thị trường là rất cao.

Theo các chuyên gia tài chính, việc nhiều ngân hàng giảm lãi vay hướng đến ưu đãi cho người mua nhà là chính sách phù hợp, nhưng phải có phương án hợp lý để hỗ trợ đối tượng có nhu cầu vay mua nhà thật, tránh ưu đãi tạo đòn bẩy cho giới đầu cơ tạo “bong bóng” bất động sản.