Quản lý căn hộ nghỉ dưỡng theo quy định pháp luật đất đai

(TN&MT) – Hiện nay đã có một số địa phương, như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh,… cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho condotel, đây là giải pháp tạo cơ sở để người mua BĐS nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, việc này trái với quy định tại khoản 3, điều 126, Luật đất đai, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Theo quy định hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ du lịch condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn.

Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là “khách sạn căn hộ”, “căn hộ khách sạn” hay “căn hộ du lịch”. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Ở Mỹ, sản phẩm bất động sản căn hộ du lịch xuất hiện và phổ biến vào những năm 1970 và 1980. Trong thực tế, thuật ngữ căn hộ du lịch cao cấp, thường được áp dụng (hoặc áp dụng sai như trong trường hợp coi đất thương mại, dịch vụ trở thành đất ở vì trong tên thương mại có chữ căn hộ) cho một loạt sản phẩm bất động sản có cấu trúc là sản phẩm nghỉ dưỡng, cơ sở lưu trú du lịch. Căn hộ du lịch là một khách sạn có một số hoặc tất cả các phòng được bán cho người mua, hoặc cho thuê lâu dài, là một phần của khách sạn và được vận hành bởi nhà quản lý khách sạn.

Hầu hết các nước coi căn hộ du lịch (condotel) là một loại hình sở hữu hỗn hợp và không hình thành quy định riêng để điều tiết hoạt động này vì trong tương lai sẽ hình thành nhiều mô hình hỗn hợp tương tự như hometel, housetel, officetel, homeoffice, homestay, hay sở hữu kỳ nghỉ (vacation ownership). Các nước căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành để hướng dẫn tổ chức thực hiện. Để quản lý các loại hình sở hữu bất động sản hỗn hợp tương tự như trường hợp căn hộ du lịch condotel, pháp luật các nước tập trung vào việc giải quyết các quan hệ dân sự phát sinh liên quan tới các quyền tài sản đối với condotel như quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn trên cơ sở hợp đồng phân chia thu nhập và đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

Việc sử dụng biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch được quy định đầy đủ trong pháp luật về quản lý xây dựng và pháp luật về quản lý du lịch. Điều 48 luật Du lịch năm 2017 quy định căn hộ du lịch (thường được gọi là condotel), biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các sản phẩm bất động sản này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch, thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú.

Pháp luật đất đai có quy định chung về giao đất, cho thuê đất và miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đầu tư xây nhà để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, dịch vụ; không có quy định riêng đối với trường hợp condotel. Đất xây dựng condotel, căn cứ theo Luật Du lịch, thuộc trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ sử dụng có thời hạn, không phải giao đất xây dụng đô thị sử dụng vào mục đích để ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Điểm đ khoản 2 điều 10 Luật Đất đai và Phụ lục 01 ban hành kèm Thông tư 27 ban hành năm 2018 của Bộ TN-MT quy định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Chế độ sử dụng loại hình đất này được quy định rõ tại điều 153 luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 điều 126 luật Đất đai.

Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn.

Thực hiện Chỉ thị 11, ngày 22/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 12.02.2020 hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).

“Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.”