Long An: Cần xem xét lại quy trình, thủ tục đầu tư Dự án khu dân cư An Phú Sinh?

(Xây dựng) – Ngày 10/6/2019, UBND tỉnh Long An có Quyết định chủ trương đầu tư số 2025/QĐ-UBND; theo đó tỉnh chấp thuận Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Phú Sinh là nhà đầu tư Dự án Khu dân cư An Phú Sinh tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc. Tuy nhiên, nhiều ý kiến của những người am hiểu pháp luật cho rằng: Quy trình thủ tục chỉ định nhà đầu tư và một số thủ tục thực hiện dự án này có “vấn đề”, cần phải được thanh kiểm tra xem xét lại?

Dự án khu dân cư An Phú Sinh còn có tên gọi khác là Grand Park City

Cơ sở để chỉ định Chủ đầu tư?

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Phú Sinh (Công ty An Phú Sinh) do ông Lê Khắc Yên là người đại diện theo pháp luật, được UBND tỉnh Long An chấp thuận nhà đầu tư Dự án khu dân cư An Phú Sinh với quy mô 14,7ha với tổng vốn đầu tư là 280 tỷ đồng. Tiến độ tháng 9/2020 hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi công các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khu dân cư. Tháng 10/2020 trở đi đưa dự án vào khai thác. Sau đó, Sở Kế hoạch Đầu tư chấp thuận giãn tiến độ đến 31/12/2021 dự án đủ điều kiện đi vào hoạt động.

Ngày 23/6/2020, UBND huyện Cần Giuộc có Quyết định số 3309/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án khu dân cư An Phú Sinh với quy mô 14,7ha. Trong đó, nhà ở mặt phố 249 lô, nhà liền kế 292 lô, nhà tái định cư 38 lô, nhà biệt thự song lập 12 lô, tổng diện tích đất ở là 66.160,26m2… Đến ngày 31/12/2021, UBND huyện Cần Giuộc lại có Quyết định số 7577/QĐ phê duyệt điều chỉnh chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án khu dân cư An Phú Sinh theo hướng nâng chiều cao, thêm 1 tầng ở 1 số lô đất, từ đó tăng hệ số sử dụng đất từ 2,4 lên 3,2 lần.

Ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Long An lại tiếp tục có “Quyết định chấp thuận điều chỉnh Chủ trương đầu tư” số 399/QĐ-UBND tăng vốn đầu tư dự án từ 280 tỷ đồng lên 791 tỷ đồng; Tiến độ dự án được kéo dài đến tháng 12/2022 “đủ điều kiện đi vào hoạt động toàn bộ dự án”.

Tuy vậy, mãi đến ngày 25/2/2022 UBND tỉnh Long An mới có Quyết định 1647/QĐ-UBND giao và cho Công ty An Phú Sinh thuê đất đợt 1 với diện tích 55,543,7m2 giao 24.334,36m2 đất ở tại nông thôn (bao gồm đất tái định cư) có thu tiền sử dụng đất; giao 27.456,34m2 sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không thu tiền sử dụng đất; Cho Công ty An Phú Sinh thuê 3.753m2 để đầu tư công trình giáo dục, y tế.

Trước đó, ngày 26/11/2020, UBND huyện Cần Giuộc có Quyết định số 6859/QĐ-UBND phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Dự án khu dân cư An Phú Sinh. Tháng 12/2020, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc (Ban quản lý) xác nhận Công ty An Phú Sinh đã chuyển cho Ban quản lý 50 tỷ đồng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án khu dân cư An Phú Sinh.

Dự án khu dân cư An Phú Sinh đang triển khai làm hạ tầng dự án.

Cần xem xét quy trình, thủ tục?

Qua nghiên cứu hồ sơ của Dự án này, đối chiếu với những quy định pháp luật liên quan trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản chúng tôi cho rằng, cần phải xem xét lại quy trình lựa chọn Chủ đầu tư. Bởi lẽ, UBND tỉnh Long An không tổ chức đấu thầu quyền sử dụng mà giao đất, chấp thuận nhà đầu tư (chỉ định) là chưa phù hợp với quy định của pháp luật theo các Luật Đầu tư 2014, Luật nhà ở 2014 (vì dự án triển khai trước năm 2020).

Theo quy định tại khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể qua 3 hình thức là đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư. Nếu chỉ định chủ đầu tư thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở và có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và 4 Điều 23 Luật Nhà ở: Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở quy định “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” và khoản 4, Điều 23 quy định “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Trong khi đó, theo các tài liệu bạn đọc cung cấp cho Báo Xây dựng, Công ty An Phú Sinh được UBND tỉnh Long An giao đất giao 24.334,36m2 đất ở tại nông thôn (bao gồm đất tái định cư) có thu tiền sử dụng đất; giao 27.456,34m2 sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, các văn bản của UBND tỉnh Long An không thể hiện rõ việc Công ty An Phú Sinh đã có sẵn đất thông qua nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân hay không thể hiện việc đã tổ chức đấu giá, đấu thầu Quyền sử dụng đất mà chỉ thể thiện Nhà nước thu hồi bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc thực hiện trên cơ sở Công ty An Phú Sinh chuyển tiền vào tài khoản của Ban quản lý, sau đó giao đất cho An Phú Sinh và cho An Phú Sinh thuê đất.

Dự án khu dân cư An Phú Sinh chưa giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư cơ sở hạ tầng, vị trí khu đất có giá trị thương mại cao cần phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Vậy UBND tỉnh Long An chỉ định nhà đầu tư đã dựa trên căn cứ nào? Việc này cần phải được làm rõ, minh bạch và công khai.

Mặt khác, với dự án có tính chất là khu dân cư, chia lô thì thuộc tính chất dự án nhà ở thương mại. Từ đó vấn đề giải phóng mặt bằng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng về quy trình. Căn cứ tài liệu của dự án cho thấy, việc thực hiện thu hồi, giải phóng thông qua Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc mà không phải thoả thuận đền bù với người dân có đất cũng cần được cơ quan chức năng xem xét, kiểm tra, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục pháp luật quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Chưa hết, cũng theo hồ sơ tài liệu, việc chủ đầu tư chưa có sẵn quyền sử dụng đất, chưa có văn bản thể hiện việc Nhà nước đã thu hồi đất thì cơ sở nào để tỉnh Long An giao đất cho chủ đầu tư? Đây cũng là vấn đề được các chuyên gia đặt ra cần phải xem xét lại quy trình, thủ tục thu hồi, giao đất.

Về tiến độ dự án, tỉnh Long An đồng ý cho kéo dãn tiến độ triển khai, bồi thường, xây dựng hạ tầng và đưa toàn bộ dự án vào sử dụng. Điều đó chứng tỏ dự án liên tục chậm tiến độ, chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên, từ đó cũng đặt ra vấn đề cần phải xem xét năng lực, uy tín của nhà đầu tư.

Từ những căn cứ, phân tích nói trên, chúng tôi cho rằng, UBND tỉnh Long An cần chỉ đạo cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra lại quy trình, thủ tục liên quan đến Dự án khu dân cư An Phú Sinh do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Phú Sinh là chủ đầu tư.

Nếu hiểu bản chất của vụ việc với cách làm của UBND tỉnh Long An và huyện Cần Giuộc, thì nhân dân bị “mất đất” chắc sẽ không đồng tình với cách bồi thường GPMB của UBND huyện Cần Giuộc và cho rằng cách làm này không phù hợp với pháp luật.