5 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản hậu Covid-19

Bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề do tác động của đại dịch Covid-19, đặc biệt, việc giãn cách xã hội đã khiến giao dịch và thanh khoản thị trường bị chậm lại, nhiều phân khúc ảm đạm và trầm lắng. Tuy nhiên, khác với những đợt khủng hoảng trước, kỳ vọng phục hồi thị trường bất động sản vẫn rất lớn.

Reatimes ghi lại chia sẻ của ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc về những cửa sáng của bất động sản Việt Nam hậu Covid-19, những xu hướng đầu tư cùng khuyến nghị lựa chọn phân khúc bất động sản sinh lời vượt trội trong tương lai. Theo đó, ông Quyết đã đưa ra những phân tích về 5 yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hậu Covid-19.

Đầu tiên là yếu tố kinh tế vĩ mô

Kinh tế vĩ mô luôn ảnh hưởng đặc biệt quan trọng đến bất động sản. Nhìn lại trong quá khứ có thể thấy, tất cả các đợt thị trường bất động sản khủng hoảng, suy thoái đều gắn liền với cuộc khủng hoảng của nền kinh tế. Có suy thoái về kinh tế vĩ mô ắt sẽ có sự suy thoái thị trường bất động sản.

Bất động sản có sự tăng trưởng nhanh chóng từ năm 2014 là nhờ yếu tố kinh tế vĩ mô khởi sắc. Và trong vòng 6 năm qua (2014 – 2019), yếu tố kinh tế vĩ mô tăng trưởng rất tốt, tăng trưởng trung bình GDP đạt từ 6,5 – 7,3%. Năm 2020, nền kinh tế bị ảnh hưởng mạnh bởi Covid-19 nhưng Việt Nam vẫn là một trong 3 nền kinh tế có tăng trưởng trong đại dịch. Sự tăng trưởng kinh tế đang chậm lại trong năm 2020, 2021 là do dịch Covid-19 chứ không phải do nội tại nền kinh tế. Và thị trường bất động sản cũng vậy.

Bên cạnh đó, những năm qua, lãi suất phù hợp, cân đối và ổn định với tốc độ phát triển của nền kinh tế. Nhờ đó, nền kinh tế vận hành tốt và bất động sản cũng phát triển ổn định. Đối với lãi suất của người mua nhà từ 7,7 – 8% cũng là mức lãi suất khá hấp dẫn. Lãi suất huy động đầu vào của ngân hàng đang rơi vào khoảng 4,5 – 5%. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến nhà đầu tư, họ sẽ lựa chọn đầu tư bất động sản với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn nhiều so với mức gửi tiết kiệm ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng thấp thì nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ tăng lên.

Ngoài ra, thị trường chứng khoán cũng có tăng trưởng rất tốt trong nhiều năm trở lại đây. Kể cả ngay trong đại dịch, các chỉ số về thị trường chứng khoán vẫn rất ấn tượng. Tâm lý của thị trường tài chính, chứng khoán đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Bởi chứng khoán và bất động sản là hai thị trường luôn song hành. Nhu cầu đầu tư chứng khoán lớn thì bất động sản cũng vậy.

Với những yếu tố kinh tế vĩ mô như vậy, chúng ta có thể tin rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển ổn định dựa trên những tín hiệu phục hồi của nền kinh tế.

Theo một báo cáo gần đây nhất, đến năm 2030, tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ tăng thêm khoảng 23,2 triệu người, đứng thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á.

Khi tầng lớp trung lưu tăng, thì nhu cầu bất động trung – cao cấp và hạng sang sẽ tăng lên theo. Đây sẽ là phân khúc sẽ phát triển mạnh giai đoạn hậu Covid-19 và những năm tới.

Thứ hai, làn sóng đầu tư FDI

Trong 5 năm qua, tăng trưởng FDI của Việt Nam cũng rất tốt. Ngay trong năm 2020, khi đại dịch đang diễn ra trên khắp thế giới, Việt Nam vẫn thu hút được khoảng hơn 28 tỷ USD vốn đăng ký và vốn giải ngân với hơn 300 doanh nghiệp đầu tư tiếp và đầu tư mới vào Việt Nam.

Chính phủ đã có những biện pháp để “dọn tổ đón đại bàng”, kéo theo nhiều doanh nghiệp FDI lớn đầu tư vào Việt Nam. Đặc biệt, ở phía Bắc trong năm 2020, chúng ta thấy một bức tranh rất sáng ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Vĩnh Phúc… Đó là các khu công nghiệp được lấp đầy trên 80%, có những khu công nghiệp còn đạt 100%. Liên tục có các đặt hàng mới từ các tập đoàn lớn, các khu công nghiệp phát triển mạnh, đơn hàng rất cao và giá bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh.

Có thể thấy việc thu hút nguồn vốn đầu tư FDI đã ảnh hưởng rất lớn đến ngành bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia trong khu công nghiệp, kéo theo sự phát triển của bất động sản đô thị gắn với khu công nghiệp và dịch vụ. Các nhà phát triển bất động sản nhiều năm trở lại đây đã bắt đầu để ý đến phát triển mô hình này. Giá bất động sản ở các thành phố công nghiệp cũng tăng nhanh trong thời gian qua. Và hậu Covid-19, phân khúc bất động sản nhà ở giá rẻ, chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người lao động tại các thành phố công nghiệp sẽ rất phát triển.

Thứ ba, sự phục hồi và tăng trưởng của ngành du lịch.

Chúng ta đang hướng tới các giải pháp để phục hồi các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch, nhằm “sống chung với dịch bệnh”. Khi ngành du lịch mở cửa trở lại và phục hồi thì bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được gọi tên là phân khúc có tăng trưởng mạnh mẽ. Bất động sản nghỉ dưỡng luôn luôn tiềm năng và là phân khúc phát triển trong dài hạn.

Khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam trong những năm qua luôn tăng trưởng 2 con số. Năm 2019, trước khi dịch Covid-19 xảy ra, Việt Nam đã thu hút hơn 18 triệu lượt khách du lịch nước ngoài. Đây là một con số ấn tượng. Bên cạnh đó, nhu cầu du lịch của khách nội địa cũng đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là sau dịch Covid-19, nhu cầu này sẽ tăng mạnh do đã bị nén chặt quá lâu do tác động của dịch bệnh. Đây là cơ hội để bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển.

Các nhà đầu tư nên biết rằng, bất động sản du lịch vẫn luôn là một kênh đầu tư an toàn và có khả năng sinh lợi tốt. Tương lai của bất động sản du lịch vẫn rất lạc quan khi khả năng thu hút khách du lịch nước ngoài vẫn còn rất rộng mở. Trong vòng 5 năm tới, nếu chúng ta thu hút được khoảng 40 triệu khách quốc tế, thì chắc chắn rằng, bất động sản du lịch cũng sẽ bùng nổ. Do đó, khi đại dịch qua đi, bất động sản du lịch là một kênh đầu tư rất đáng quan tâm.

Thứ tư, vấn đề đô thị hóa và tăng trưởng dân số.

Chúng ta biết rằng, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam đang tăng trưởng nhanh nhưng so với các nước trên thế giới thì tỷ lệ đô thị hóa của nước ta vẫn thấp, mới chỉ đạt khoảng 40%. Đến năm 2030, con số này kỳ vọng được nâng lên khoảng 50%.

Dân số Việt Nam hiện tại là xấp xỉ 100 triệu dân. Trong đó 70% dân số dưới 35 tuổi, tức vẫn là nước có dân số trẻ.

Với tỷ lệ đô thị hóa thấp và dân số trẻ thì dư địa cho phát triển các phân khúc bất động sản của Việt Nam còn rất lớn. Đặc biệt là phân khúc nhà ở tầm trung khi nhu cầu ở thực trong những năm tới sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Việc nhà đầu tư lựa chọn phân khúc nào sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và chiến lược của mỗi người, mỗi doanh nghiệp, nhưng phân khúc an toàn nhất vẫn là phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp. Các doanh nghiệp phát triển các dự án thuộc phân khúc này sẽ luôn luôn an toàn, không lo tồn kho bởi nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân Việt Nam vẫn luôn thường trực. Đó cũng là lý do trong bối cảnh dịch bệnh, giá nhà vẫn tăng chứ không có dấu hiệu giảm.

Yếu tố đô thị hóa và tăng trưởng dân số ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cầu và nguồn cung của thị trường bất động sản. Khi nhu cầu tăng, giá bất động sản sẽ tăng và các doanh nghiệp sẽ phát triển thêm nguồn cung.

Thứ năm, yếu tố chính sách và tâm lý.

Vì thị trường bất động sản có tác động quan trọng tới nền kinh tế nên trong nhiều năm qua, Chính phủ rất khắt khe đối với phát triển bất động sản, các chính sách được đưa ra khá thắt chặt đối với các chủ đầu tư. Đơn cử như, với các dự án trên 10ha phải trình lên Chính phủ; với các dự án thay đổi về quy hoạch đất lúa, liên quan đến an ninh lương thực cũng phải trình lên Chính phủ; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công sang đất triển khai các dự án bất động sản cũng vậy… Điều này một mặt giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng bong bóng, đồng thời giảm thiểu tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai, kiểm soát nguồn cung của thị trường ở mức độ cân đối với nhu cầu, không bị quá ồ ạt.

Về tâm lý đầu tư, với người dân Việt Nam, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư được ưa chuộng hơn gửi lãi ngân hàng hoặc mua vàng. Bởi gửi lãi ngân hàng lãi suất không cao, mua vàng thì khả năng gặp rủi ro cũng lớn, còn bất động sản lại là kênh đầu tư khá an toàn. Nếu nhìn bất động sản trong một chu kỳ dài hạn, 10 năm hoặc 20 năm thì có thể thấy rằng, bất động sản luôn luôn gia tăng giá trị và tỷ suất lợi nhuận rất lớn.

Với tất cả 5 yếu tố trên, khi dịch bệnh được kiểm soát, trạng thái bình thướng mới được kích hoạt, nền kinh tế phục hồi trở lại cùng với những chính sách tích cực của Chính phủ thì bất động sản sẽ có sự trỗi dậy mạnh mẽ.

Một minh chứng rất rõ đó là, sau đợt bùng phát Covid-19 lần thứ nhất và thứ 2 trong năm 2020, thì thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế bật dậy rất nhanh dù trước đó thị trường khá u ám do chịu tác động nặng nề của dịch bệnh. Do đó, sau đợt dịch lần này, chúng ta cũng hoàn toàn có thể lạc quan tin tưởng rằng, các phân khúc trên thị trường bất động sản sẽ sớm được khởi sắc trở lại và tiếp tục phát triển bứt phá bởi các tiềm năng sẵn có.

Theo đó, phân khúc nhà ở nhu cầu thật sẽ có sức hút mạnh mẽ khi hết giãn cách, bởi trong dịch bệnh, dù vẫn có giao dịch nhưng chỉ khoảng 20% khách hàng mua nhà qua trực tuyến, hầu hết những người có nhu cầu thực vẫn mong muốn được trực tiếp xem nhà một cách kỹ càng trước khi quyết định mua.

Với phân khúc đầu tư, thì thị trường đất nền sẽ có giao dịch tốt, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc. Đây là phân khúc đầu tư dài hạn an toàn được nhiều người ưa chuộng. Thứ hai là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đây luôn là thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư khi ngành du lịch phục hồi.

Thời gian gần đây, có một xu thế nữa đó là bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, ngôi nhà thứ 2 bởi nhu cầu tăng cao từ khi dịch bùng phát. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng biển vẫn sẽ tiếp tục thu hút đầu tư, phát triển mạnh mẽ. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất quan tâm đến loại hình này. Những dự án có pháp lý vững vàng thì sẽ tạo sức hút lớn và tăng giá mạnh./.