Theo đó, Báo cáo “Bất động sản hạ tầng – Cơ hội và thách thức” do Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện nêu rõ, các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức bủa vây.

Các dự án giao thông trọng điểm được cho sẽ là đòn bẩy giúp BĐS phục hồi (Ảnh minh họa)

Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu.

Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Theo VIRES, thực trạng trên cho thấy cần có khảo sát, nghiên cứu chuyên sâu nhằm nhìn nhận, đánh giá đúng về vai trò, cơ hội và những thách thức đặt ra trong việc phát triển các dự án bất động sản gắn với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các địa phương, trên cơ sở đó đề ra giải pháp thay đổi cách thức, tư duy phát triển để thực sự phát huy được lợi thế của hạ tầng và khả năng tạo vốn từ nguồn lực đất đai sau khi có hạ tầng, tránh phát triển thị trường bất động sản theo hướng chộp giật, tràn lan, lãng phí.

“Trong bối cảnh các dự án giao thông đột phá và trọng điểm quốc gia đang được Chính phủ đốc thúc triển khai từ nay đến năm 2025 với tinh thần trách nhiệm cao nhất, hướng đến tạo không gian phát triển mới, tạo khu đô thị, khu dịch vụ, khu công nghiệp mới, tạo công ăn việc làm, sinh kế cho người dân…, nghiên cứu này càng có ý nghĩa quan trọng”, VIRES khẳng định.

Báo cáo của VIRES cũng đã phân tích rõ tác động lan tỏa của việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông đến kinh tế – xã hội và thị trường bất động sản. Theo đó, sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…

Trên thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường bất động sản. Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn chuyển động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ… được mở rộng.

Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn nền kinh tế được kích cầu, từ đó dòng tiền chuyển động mạnh và sẽ có những nguồn tiền nhất định (từ chứng khoán, từ vàng, từ dòng vốn ngoại…) đổ vào thị trường bất động sản, nhất là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông.

Báo cáo cũng nhận định, 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đốc thúc triển khai trong giai đoạn 2023 – 2025 sẽ tạo ra động lực để thị trường bất động sản trên cả nước phục hồi trở lại sau tác động của đại dịch Covid-19 và những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022.

Từ nhận định đó, VIRES đã đưa ra một số kiến nghị, đề xuất nhằm hướng tới phát triển đồng bộ và bền vững thị trường bất động sản gắn với sự dẫn dắt của các dự án hạ tầng giao thông. Bao gồm giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn; Thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông; Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng; Ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án.

Ngoài ra, cần có những giải pháp để để kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa. Nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa vẫn còn đó…