Đầu tư đất khi “tiền rẻ“?

Dòng “tiền rẻ” được bơm ra ồ ạt trên toàn cầu để kích thích đà hồi phục của các nền kinh tế, cộng với những tác động từ việc đứt gãy chuỗi cung ứng thời gian qua đã khiến lạm phát đang trở lại với nhiều nền kinh tế trên thế giới.

Với Việt Nam, trong kỳ họp Quốc hội gần nhất, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết áp lực lạm phát năm 2022 là rất cao.

Trước những tín hiệu này, chúng ta đang chứng kiến sự sôi động của thị trường bất động sản ở một số địa phương. Nguyên nhân được cho là đến từ tâm lý lo ngại lạm phát sẽ ở mức cao hơn những năm gần đây của nhiều người dân, nhà đầu tư.

Tổng hợp báo cáo thị trường từ batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 10, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước có xu hướng phục hồi mạnh, nhiều tỉnh phía Nam có mức phục hồi từ 50 – 90% so với tháng trước đó.

Các tỉnh giáp ranh TP.HCM như: Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai đều đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhu cầu tìm mua nhà đất, lên tới trên 50%. Nhu cầu phần lớn tập trung vào các sản phẩm như đất nền, nhà phố, căn hộ tầm trung.

Lạm phát tăng, “trú ấn” vào bất động sản?

Các gói kích cầu được tung ra, hoạt động đầu tư công đẩy mạnh, giá nguyên vật liệu và xăng dầu tăng, gián đoạn chuỗi sản xuất, cung ứng trước nguy cơ dịch bệnh phức tạp. Đây là yếu tố mà không ít nhà đầu tư cho rằng lạm phát tăng có thể xảy ra, và nhà đầu tư nên bỏ tiền vào bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, năm 2022, lạm phát dự báo vẫn được Chính phủ kiểm soát tốt và nếu có tăng thì cũng ở mức không đáng lo ngại.

Theo tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn – Giảng viên Đại học Bristol, Anh Quốc, chỉ số lạm phát của Việt Nam trong thời gian tới tuỳ thuộc 3 mức độ: Chi tiêu công của nền kinh tế; Tốc độ hồi phục nền kinh tế; Tình hình lạm phát toàn cầu, đặc biệt là giá năng lượng.

Tuy nhiên theo quan sát của ông Tuấn thì mức độ lạm phát năm 2022 sẽ chỉ ở xung quanh con số 4%, không có khả năng cao như nhiều lo ngại được đặt ra.

“Lạm phát ở Việt Nam, chúng ta không nên xem nó là một cái gì quá đáng sợ. Bởi vì chúng ta là nền kinh tế đang phát triển cho nên một mức độ lạm phát 4 – 5%, thậm chí là hơn một chút thì vẫn chấp nhận được.

Tất nhiên có một số hàng hoá tăng rất mạnh sẽ ảnh hưởng đến đời sống của số đông người dân nhưng xét trên bình diện chung của nền kinh tế thì đó là mức lạm phát không quá đáng sợ”, tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn cho biết.

Chung nhận định, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề lạm phát ở Việt Nam không đáng lo ngại. Do đó, lý thuyết khi lạm phát tăng nhanh chóng đưa tiền vào các tài sản cư trú trong đó có bất động sản có thể sẽ không đúng với Việt Nam hiện nay.

Thứ nhất, do lãi suất tiền gửi tiết kiệm đang ở mức khoảng 6% vẫn thực dương so với lạm phát. Thứ hai, lãi suất cho vay bất động sản ở mức 8 – 10%, cao hơn nhiều so với lạm phát.

“Sau một vài giai đoạn ngắn hạn trong tâm lý lo ngại lạm phát thì mọi người sẽ thấy rằng bất động sản sẽ không phải tăng nóng như là vài năm trước. Dần dần họ sẽ thấy rằng bỏ tiền vào bất động sản cũng không phải là kênh chắc chắn sẽ lời trong năm 2022”, ông Hiển nhận định.

Bởi, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều yếu tố rủi ro, ảnh hưởng đến thanh khoản như: Việc các chủ đầu tư đẩy hàng để trả nợ ngân hàng; Chính Phủ đang siết huy động vốn qua kênh trái phiếu; Dịch bệnh là điều rất khó đoán.

Cẩn trọng với đòn bẩy tài chính

Nhìn vào lịch sử tăng giá của bất động sản trong 10 năm qua thì không thể phủ nhận, đây vẫn là kênh đầu tư truyền thống và vẫn tiếp tục hút tiền. Tuy nhiên, không phải cứ lạm phát, bỏ tiền vào bất động sản là có thể thu được lợi. Theo các chuyên gia, trong bối cảnh dù lạm phát thấp hay cao, riêng đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, dòng tiền của nhà đầu tư cần cẩn trọng với 2 yếu tố: Thứ nhất là không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thứ hai là không lướt sóng và đầu tư ngắn hạn.

“Sốt đất cục bộ” ở khu vực này, khu vực kia… là thông tin được chạy nhiều mặt báo trong thời gian gần đây, kéo theo tâm lý bầy đàn, sợ bỏ lỡ cơ hội của nhiều nhà đầu tư khi muốn bước chân vào thị trường bất động sản…

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, với bối cảnh kinh tế hiện nay, nhà đầu tư đừng quá lo ngại, phải trú ẩn dòng tiền vào bất động sản.

“Tôi cho rằng cái sốt cục bộ hiện nay cũng là khai thác cái nỗi sợ liên quan đến chuyện là phải trốn dòng tiền từ đầu đó thì chạy trốn vào bất động sản. Người ta phát hiện ra nỗi sợ đó, trào lưu đó rồi khai thác cái đó để biến thành 1 thứ người ta kiếm lời. Nhà đầu tư sẽ thấy rủi ro, phải rất lí trí ở cái tư duy đó”, ông Nghĩa đánh giá.

Ngoài ra, vấn đề đáng lo ngại nhất của thị trường bất động sản tới đây, chính là thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nghĩa là giao dịch mua bán giữa các nhà đầu tư với nhau được cho là rất kém. Và điều này sẽ rất rủi ro vì người sau phải mua cao hơn người trước, trong khi đó, lãi suất cho vay ngân hàng có thể sẽ còn cao hơn nếu như lạm phát tăng.

Do đó, chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá 50% giá trị bất động sản.

“Năm 2022, người dân sẽ có sự chọn lựa tốt hơn, và không có làn sóng vào bất động sản như là chúng ta nghĩ rằng lạm phát thì người ta sẽ đổ tiền vào. Bởi vì với lạm phát của chúng ta hiện nay và lãi suất ngân hàng cho vay với việc thanh khoản bất động sản, thì đầu tư bất động sản theo kiểu khư trú lạm phát không phải là chọn lựa tốt”, tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định.

Còn theo tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, tỷ lệ đòn bẩy tài chính khuyến cáo là dưới mức 50% vì có nhiều thứ chúng ta không nắm chắc được, ít nhất là đến giữa năm 2022. Thời điểm đó kỳ vọng bức tranh thị trường nó sẽ rõ ràng hơn cả về chính sách lẫn chống dịch.

Theo các chuyên gia, câu chuyện đầu tư bất động sản chỉ có lợi khi nhà đầu tư chọn lựa miếng đất tốt, trong giá cả hợp lý và trong khu vực có thể tăng gía. Và đây là câu chuyện lại không liên quan nhiều đến lạm phát.

Hiện chúng ta đang chứng kiến dòng vốn từ các nhà đầu tư F0 vào các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản. Các chuyên gia cũng khuyến cáo, riêng với thị trường bất động sản thì phải luôn là dòng tiền dài hạn, tức là khoản đầu tư không thể tính trong vòng 1 – 2 năm mà phải được đặt để vào thị trường này từ 3 – 5 năm may ra mới có sinh lợi tốt, tránh được rủi ro.