Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo, giải trình làm rõ nội dung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

(Xây dựng) – Tiếp tục Chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, sáng 19/6, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội tiến hành thảo luận phiên toàn thể tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành nội dung phiên họp; đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã báo báo làm rõ một số nội dung chính của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo, giải trình một số nội dung chính của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở (sửa đổi) không chồng chéo với các pháp luật khác có liên quan

Về phạm vi điều chỉnh của dự án Luật, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Mặc dù phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng đề cập tới loại công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ điều chỉnh các vấn đề liên quan đến việc quản lý sử dụng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích nhà ở, còn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) điều chỉnh các nội dung liên quan đến các hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có cả nhà ở và các công trình khác. Do đó, phạm vi điều chỉnh của 02 dự thảo Luật là không có sự chồng lấn.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ điều chỉnh các chính sách phát triển nhà ở nói chung (phát triển các loại nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư).

Đối với các nội dung liên quan đến hoạt động xây dựng thì đã dẫn chiếu sang pháp luật về xây dựng, do đó, trên thực tế việc áp dụng Luật Nhà ở và Luật Xây dựng từ trước tới nay là không có sự chồng lấn.

Dù vậy, Cơ quan chủ trì soạn thảo xin được tiếp thu ý kiến góp ý các Đại biểu để tiếp tục rà soát hoàn thiện dự thảo, bảo đảm phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật rõ ràng, không chồng chéo với các pháp luật khác có liên quan.

Không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở

Về các chính sách sở hữu nhà ở, trước một số ý kiến đề nghị phải có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư để tạo cơ sở pháp lý cho công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, bảo đảm an toàn cho người sử dụng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhắc lại: Trong Tờ trình trình Chính phủ, Cơ quan soạn thảo đã đề xuất 02 Phương án (01 Phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn; 01 Phương án không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn). Trong đó, đã có báo cáo cụ thể các cơ sở chính trị, pháp lý, cơ sở thực tiễn và đã đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích các ưu điểm, hạn chế của từng phương án.

Trên cơ sở đó, tại Tờ trình số 68/TTr-CP trình Quốc hội, Chính phủ đã quyết định báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tại Thông báo kết luận số 2101, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho rằng, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất. Do vậy, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã đề nghị Chính phủ cho phép tiếp thu ý kiến của UBTVQH là không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội cho ý kiến.

Tuy nhiên, dự thảo Luật đã có bổ sung, làm rõ thêm các nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Quốc hội thảo luận hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Quy định chặt chẽ về loại nhà, khu vực được mua, số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu của tổ chức, cá nhân người nước ngoài

Trước một số ý kiến đề nghị xem xét quy định về điều kiện, số lượng, loại nhà ở người nước ngoài được sở hữu, tránh ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà ở của công dân trong nước cũng như đảm bảo an ninh quốc phòng…, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Chính sách về tổ chức, cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định từ năm 2008 theo Nghị quyết số 19 của Quốc hội và được bổ sung, luật hóa tại Luật Nhà ở 2014, nhằm tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài yên tâm sinh sống, làm việc tại Việt Nam, góp phần khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định của Luật Nhà ở 2014, trong đó có quy định điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Thống kê cho thấy, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay số lượng nhà ở người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam không lớn. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 và nay là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định chặt chẽ về loại nhà, khu vực được mua, số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu. Do đó, quy định này sẽ không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở khác của Nhà nước như chính sách nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở trong dự thảo là cần thiết, góp phần khắc phục tình trạng phát triển nhà ở lệch pha cung cầu

Về quy định liên quan đến Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở, Bộ trưởng chia sẻ: Đây không phải là quy định mới mà được kế thừa từ Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 và nay tiếp tục được quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng bố cục lại thành một chương riêng.

Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở là công cụ cần thiết, có tính thực thi cao để các địa phương có cơ sở định hướng trong việc phát triển từng loại nhà ở cho từng đối tượng, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư.

Việc quy định về Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở trong dự thảo là cần thiết, phù hợp với tình hình thực tiễn để góp phần khắc phục tình trạng phát triển nhà ở lệch pha cung cầu.

Quy định này không chồng chéo, trùng lắp với các quy hoạch khác, bởi vì các nội dung được quy định trong kế hoạch phát triển nhà ở (như diện tích đất phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ…) là các nội dung không được quy định chi tiết trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quy hoạch.

Các chỉ tiêu theo kế hoạch phát triển nhà ở được xác định theo vị trí các khu vực dự kiến phát triển mới và tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai trên địa bàn trong kỳ kế hoạch, khác với chỉ tiêu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất được lập theo thời kỳ quy hoạch, kế hoạch.

Đồng thời, việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan Nhà nước thực hiện và công bố công khai sau khi phê duyệt, không phát sinh thủ tục hành chính và không có chi phí phát sinh cho người dân, doanh nghiệp.

Do đó, Cơ quan chủ trì soạn thảo đề nghị giữ quy định này. “Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát quy định này để bảo đảm quy định rõ hơn, tránh chồng chéo, trùng lặp như ý kiến băn khoăn của một số đại biểu” – Bộ trưởng cho biết.

Về quy định hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Bộ trưởng cho biết: Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 03/2022/QH15) đã quy định về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, trong đó có quy định trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác thuộc diện được chấp thuận để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Trên cơ sở rà soát, tổng kết thi hành Luật, dự thảo Luật đã bổ sung quy định về trường hợp sử dụng đất được thực hiện để phát triển nhà ở thương mại nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất, thúc đẩy phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo dự kiến sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp thu ý kiến của Đại biểu và tiếp tục nghiên cứu, hoàn chỉnh lại quy định nêu trên để bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi).

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành một Chương để quy định về chính sách cải tạo, xây dựng nhằm phá dỡ các chung cư hư hỏng nghiêm trọng, bảo vệ an toàn cho người và tài sản của cư dân tại các khu nhà này, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị.

Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục rà soát, bổ sung, làm rõ hơn các nội dung có liên quan như ý kiến của đại biểu trình Quốc hội để bảo đảm tính khả thi, thúc đẩy nhanh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tháo gỡ các bất cập về chính sách nhà ở xã hội

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, liên quan đến quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho rằng: Mỗi địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội khác nhau, nguồn ngân sách khác nhau, do đó việc để UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ trích từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn (là phù hợp với thực tế cũng như các pháp luật có liên quan như pháp luật về ngân sách, pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo dự kiến báo cáo Chính phủ tiếp thu và sẽ bổ sung trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng chỉ quy định tỷ lệ nhất định trong ngân sách địa phương (không quy định tỷ lệ tiền thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị).

Việc quy định dành quỹ đất 20% tại Luật Nhà ở hiện hành có nhiều bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn như đã trình bày tại Báo cáo tổng kết thi hành Luật, chẳng hạn như nhu cầu nhà ở xã hội tại địa phương, đặc điểm vùng miền, địa lý, loại hình dự án có thể ảnh hưởng kiến trúc cảnh quan, thậm chí lãng phí nguồn lực đất đai… Vì vậy, dự thảo Luật sửa đổi nội dung quy định này là phù hợp nhằm tháo gỡ các bất cập đã nêu.

Liên quan đến ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết: Việc xác định cụ thể về tỷ lệ quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội phải được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng.

Quy định về lợi nhuận định mức 10% chỉ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội là nhằm tháo gỡ bất cập hiện nay là lợi nhuận định mức được tính chung cho toàn bộ dự án.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng đã quy định trong giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội có tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ khác của doanh nghiệp, là đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp.

Mặt khác, chủ đầu tư cũng được hưởng ưu đãi phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại (đất hoặc sàn) và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích này. Như vậy, về tổng thể dự án, Chủ đầu tư có thể có lợi nhuận lớn hơn 10% lợi nhuận định mức của cả dự án như quy định của Luật Nhà ở hiện hành.

Liên quan đến phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho biết: Quy định về nhà ở công nhân hiện nay cơ bản giống với nhà ở xã hội bán cho các đối tượng khác, như được xây dựng trên đất ở; bán cho đối tượng công nhân và gia đình ở lâu dài; có thể cấp quyền sử dụng đất; được hưởng các hỗ trợ ưu đãi; trình tự đầu tư xây dựng; thủ tục mua, bán… cũng tương tự như nhà ở xã hội.

Còn “Nhà lưu trú công nhân” theo dự thảo Luật là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó.

Việc bố trí nhà lưu trú công nhân trên đất dịch vụ trong khu công nghiệp giúp giải quyết được nhiều vướng mắc, tạo sự thuận lợi cho công nhân khu công nghiệp như Thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn do đồng bộ với khu công nghiệp; Chi phí đầu tư và chi phí quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân sẽ giảm do giảm bớt được chi phí hạ tầng; Thuận tiện cho công nhân trong sinh hoạt, tiết kiệm thời gian đi lại, giảm ùn tắc giao thông…; Đảm bảo về môi trường sinh hoạt, an ninh an toàn với các giải pháp phù hợp, tách biệt với khu sản xuất công nghiệp, đồng bộ, đầy đủ các khu chức năng và không gian phục vụ nhu cầu lưu trú bao gồm y tế, sinh hoạt văn hóa, sân chơi, thể dục – thể thao, dịch vụ, thương mại và tiện ích công cộng…

Việc Tổng Liên đoàn tham gia phát triển nhà ở xã hội cho công nhân lao động là phù hợp với chức năng, nhiệm vụ “đại diện cho người lao động, chăm lo và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người lao động” theo quy định của Hiến pháp 2013 và Luật Công đoàn 2012.

Tiếp thu tối đa các ý kiến của Đại biểu trong quá trình hoàn thiện dự án Luật

Liên quan đến nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ trưởng cho biết: Đây là vấn đề đang được người dân hết sức quan tâm. Do đó, dự thảo kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành để dành 01 Chương quy định đầy đủ các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, như quy định sở hữu chung, riêng, Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị, quản lý vận hành tòa nhà…

Ngoài ra, dự thảo Luật còn luật hóa một số quy định trong Nghị định số 99/2015/NĐ-CP để bảo đảm tính pháp lý cao và bổ sung thêm các nội dung mới phát sinh để khắc phục các tồn tại hạn chế hiện nay.

Về các vấn đề khác, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Cơ quan soạn thảo đã lắng nghe, ghi chép đầy đủ và sẽ nghiên cứu, cố gắng tiếp thu tối đa các ý kiến của Đại biểu trong quá trình hoàn thiện dự án Luật.

Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục cập nhật, bổ sung và kịp thời báo cáo Chính phủ để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định.

Kết luận phiên thảo luận hội trường dự án luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết: Trong phiên họp sáng nay đã có 28 ý kiến đại biểu phát biểu, 4 đại biểu tranh luận, còn 33 đại biểu đăng ký nhưng chưa phát biểu, đề nghị gửi ý kiến bằng văn bản tới Ban thư ký để tổng hợp đầy đủ.

Đa số ý kiến của các đại biểu Quốc hội thể hiện đồng thuận cao với nhiều nội dung trong dự thảo Luật, đồng thời góp ý về nhiều vấn đề cụ thể, thẳng thắn, tâm huyết về nhiều nội dung trong dự án luật, phân tích đánh giá sâu sắc nhiều tồn tại vướng mắc và đưa ra nhiều kiến nghị để hoàn thiện dự thảo Luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết: Sau phiên họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ chỉ đạo cơ quan hữu quan tổng hợp đầy đủ ý kiến, nghiên cứu tiếp thu, giải trình, tiếp tục tổ chức các hội nghị, hội thảo lấy ý kiến, tổ chức hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật.