Theo một phân tích của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý 1/2023, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang chia thành 4 nhóm gồm: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Batdongsan.com.vn cho biết, cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp, dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Thứ nhất, các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như: Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS)… Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Thứ hai, nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Sài Gòn Thương Tín (SCR)… Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba, nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững​, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới​ và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, nhóm này là một ẩn số, với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản​ ​thông qua M&A.

Liên quan đến hoạt động M&A của nhóm “người chơi mới”, Tổng Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor, nhận xét dù thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó khăn nhưng vẫn nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm của các tổ chức, nhà đầu trong nước lẫn ngoài nước. Trong đó với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường Việt Nam có cơ hội đón nhận những dòng vốn ngoại ở cả ngắn và dài hạn. Còn nhà đầu tư trong nước, Savills cũng nhận được không ít yêu cầu tư vấn, về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, dự báo hoạt động M&A hứa hẹn sẽ tăng nhiệt.

Đưa ra ý kiến, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng đánh giá rằng thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thu hút luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ nhà đầu tư nước ngoài, nhất là đối với dự án tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào giúp thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này vẫn tìm kiếm các bất động sản đang hoạt động, hoặc tìm cách liên doanh với đối tác có danh tiếng tốt. Bên cạnh đó, nhà đầu tư trong nước lại ưu tiên mua khu đất để phát triển dự án. Có thể nói tất cả các phân khúc trên thị trường đều sẽ được quan tâm xem xét.

Theo chuyên gia, M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài luôn chuẩn bị nguồn tài chính sẵn sàng hợp tác khi có cơ hội. Đây chính là kết quả của sự phát triển bài bản, định hướng và chiến lược rõ ràng. Ví dụ điển hình như Khang Điền hợp tác với Keppel Land phát triển các khu đô thị bền vững tại TP.HCM; Frasers Property Vietnam hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam… Ngoài ra, còn nhiều thỏa thuận hợp tác vẫn ở quá trình đàm phán, thể hiện mong muốn mở rộng của chủ đầu tư nước ngoài.

“Tuy nhiên, nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn. Khi quá trình xem xét pháp lý hoàn thành, chúng ta kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho nhà đầu tư”, bà Trang Bùi chia sẻ.