Gỡ nút thắt tiếp cận nhà ở xã hội

Quy hoạch, bố trí quỹ đất… còn nhiều bất cập

Trong Tờ trình dự án Luật của Bộ Xây dựng gửi Bộ Tư pháp thẩm định mới đây cho biết, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2. Đồng thời, đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân là rất lớn. (Ảnh: VGP)

Tuy nhiên, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

Đồng thời, thiếu các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp. Trong khi đó, điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản… dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

Đáng nói, quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội cho thuê để “trống”, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn…

Giá bán phải phù hợp với mặt bằng thu nhập

Vấn đề được cả chủ đầu tư và người mua đặc biệt quan tâm là giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Dự thảo Luật quy định, với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 78 của Luật này thì không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; trường hợp được bán nhà ở thì giá bán thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 85 của Luật này.

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 78 của Luật này thì giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua có 2 luồng ý kiến khác nhau, phương án 1 là hoặc giữ nguyên như quy định hiện hành. Phương án 2 là giá bán do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 83 Luật này.

Giá thuê cũng do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở và chi phí tương tự với giá bán, còn giá thuê mua được thực hiện theo quy định như giá thuê nhưng trừ kinh phí bảo trì.

Mỗi đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội chỉ đươc mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội, nếu thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã hội. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, thời hạn thanh toán tiền thuê mua tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Dự thảo Luật cũng quy định bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Việc bán lại theo cơ chế thị trường chỉ được thực hiện sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận.

Phương Thảo